土地家屋調査士：寺岡 孝幸（てらおか たかゆき）
資格：土地家屋調査士（とちかおくちょうさし）、行政書士。
取扱い分野：建物表題登記など表示に関する登記全般。
経歴：開業以来２３年間、建物表題登記など登記に関する業務を行ってます。
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一般的に、建物の新築時に必要な登記としては、
- 建物滅失登記
- 建物表題登記
- 建物の所有権保存の登記
- 建物の抵当権設定の登記
以上の４つの登記です。
ただ、どんな場合でも、新築すればかならず必要という登記は、
2の建物表題登記だけです。
1の建物滅失登記や、3の所有権保存の登記、
4の抵当権設定の登記は、
ケースバイケースで必要になる登記、ということになります。
たとえば、新築した建物の敷地の上に、
以前建物が建っていた場合、
その建物の登記が、登記上、そのままになっていることがあります。
つまり、以前建っていた建物は、現地では取り壊されているのに、
法務局で、その建物の滅失登記をしない限りは、
その建物の登記が、登記上、そのまま残っていることがあるのです。
そのような状態で、同じ敷地上に新しく建物を新築して、
建物表題登記を申請して、登記が完了してしまうと、
同じ敷地に、重なって建物の登記がされるのはおかしくなります。
そのため、すでに取り壊されている建物の登記が、
登記上、そのまま残っている場合には、
建物表題登記の申請よりも先に、
建物滅失登記を申請ということになるのです。
ただ、新築した建物の敷地の上に、
以前、別の建物が建っていたからと言って、
かならず、1の建物滅失登記の申請が必要になるわけではありません。
なぜなら、建物が建っていたとしても、
その建物の登記をしていないこともあるからです。
建物の登記については、建物の所有者に申請義務があるのですが、
所有者によっては、建物表題登記をしていない建物もあります。
そして、登記をしていない建物のことを、未登記建物と呼んでいます。
この未登記建物であれば、
登記上、建物の登記が残っていることは無いですので、
1の建物滅失登記は、する必要がないということになります。
ちなみに、2の建物表題登記については、
新築後１ヶ月以内に、所有者から申請する義務があり、
怠った者は、１０万円以下の過料に処せられます。
ただ、実際には、新築後、数か月後に申請する人もいれば、
数年後に申請する人もいて、今の所、処罰を受けた人もいないようですので、
気が付いたときに、早めに申請した方が良い登記です。
また、建物表題登記が完了した後、
住宅ローンなどを組む場合には、3の所有権保存の登記や、
4の抵当権設定の登記が、かならず必要になります。
逆に言えば、住宅ローンなどを組む予定が無ければ、
3の所有権保存の登記や、4の抵当権設定の登記は、
しなくても良いですし、する必要がない、ということになるのです。
しかし、3の所有権保存の登記については、
第三者への対抗など全体的なことを考えれば、
登記しておいた方が安心な面があります。
第三者への対抗というのは、新築建物について、
自分が所有者であることを、第三者に主張できる権利のことです。
なお、建物表題登記が完了すれば、
どこに、どんな建物があるのか、誰が所有者なのか、といったことが、
法務局で登記（記録）されることになります。
ただ、所有者については、
誰が所有者なのかといった一応の情報だけで、
第三者に対抗（第三者に主張）できるレベルのものではないということです。
