一般的に、建物の新築時に必要な登記としては、

  1. 建物滅失登記
  2. 建物表題登記
  3. 建物の所有権保存の登記
  4. 建物の抵当権設定の登記

以上の4つの登記です。

ただ、どんな場合でも、新築すればかならず必要という登記は、
2の建物表題登記だけです。

1の建物滅失登記や、3の所有権保存の登記、
4の抵当権設定の登記は、
ケースバイケースで必要になる登記、ということになります。

たとえば、新築した建物の敷地の上に、
以前建物が建っていた場合、
その建物の登記が、登記上、そのままになっていることがあります。

つまり、以前建っていた建物は、現地では取り壊されているのに、
法務局で、その建物の滅失登記をしない限りは、
その建物の登記が、登記上、そのまま残っていることがあるのです。

そのような状態で、同じ敷地上に新しく建物を新築して、
建物表題登記を申請して、登記が完了してしまうと、
同じ敷地に、重なって建物の登記がされるのはおかしくなります。

そのため、すでに取り壊されている建物の登記が、
登記上、そのまま残っている場合には、
建物表題登記の申請よりも先に、
建物滅失登記を申請ということになるのです。

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ただ、新築した建物の敷地の上に、
以前、別の建物が建っていたからと言って、
かならず、1の建物滅失登記の申請が必要になるわけではありません。

なぜなら、建物が建っていたとしても、
その建物の登記をしていないこともあるからです。

建物の登記については、建物の所有者に申請義務があるのですが、
所有者によっては、建物表題登記をしていない建物もあります。
そして、登記をしていない建物のことを、未登記建物と呼んでいます。

この未登記建物であれば、
登記上、建物の登記が残っていることは無いですので、
1の建物滅失登記は、する必要がないということになります。

ちなみに、2の建物表題登記については、
新築後1ヶ月以内に、所有者から申請する義務があり、
怠った者は、10万円以下の過料に処せられます。

ただ、実際には、新築後、数か月後に申請する人もいれば、
数年後に申請する人もいて、今の所、処罰を受けた人もいないようですので、
気が付いたときに、早めに申請した方が良い登記です。

また、建物表題登記が完了した後、
住宅ローンなどを組む場合には、3の所有権保存の登記や、
4の抵当権設定の登記が、かならず必要になります。

逆に言えば、住宅ローンなどを組む予定が無ければ、
3の所有権保存の登記や、4の抵当権設定の登記は、
しなくても良いですし、する必要がない、ということになるのです。

しかし、3の所有権保存の登記については、
第三者への対抗など全体的なことを考えれば、
登記しておいた方が安心な面があります。

第三者への対抗というのは、新築建物について、
自分が所有者であることを、第三者に主張できる権利のことです。

なお、建物表題登記が完了すれば、
どこに、どんな建物があるのか、誰が所有者なのか、といったことが、
法務局で登記(記録)されることになります。

ただ、所有者については、
誰が所有者なのかといった一応の情報だけで、
第三者に対抗(第三者に主張)できるレベルのものではないということです。

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