土地家屋調査士：寺岡 孝幸（てらおか たかゆき）
資格：土地家屋調査士（とちかおくちょうさし）、行政書士。
取扱い分野：建物表題登記など表示に関する登記全般。
経歴：開業以来２４年間、建物表題登記など登記に関する業務を行ってます。
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建物表題登記を申請しようとする時には、
現地に建っている建物の家屋調査をすることになります。
目的は、建物表題登記申請なので、
そのための家屋調査になります。
まず、家屋調査のおおまかな手順としましては、
- 家屋の外回りの寸法をすべて測る。
- ２階建て以上の家屋であれば、２階以上も測る。
- 家屋の種類と構造、屋根の種類を確認する。
- 家屋の敷地になっている土地の境界を調べる。
- 家屋から土地の境界までの距離を３ヶ所以上測る。
以上のようになります。
家屋調査のかなり概略的な手順になりますが、
流れ的には、上記の１～５の手順で進めれば、
建物表題登記のための家屋調査をスムーズに進めることができるのです。
なお、上記の１～５の手順を進めるためには、
家屋の外回りや、土地の境界までの距離を測れる巻尺テープと、
スケッチのための用紙やペンが必須になります。
特に、家屋の外回りの寸法については、
数センチの誤差はあまり気にしなくて良いのですが、
十数センチ以上も違った寸法で図面を作成してしまうのはよくありません。
なぜなら、建物表題登記の各階平面図や建物図面については、
現地の家屋の寸法と、
ある程度は一致していなければならないからです。
もし、ご自分で建物表題登記を申請しようとする場合には、
法務局に申請書類を提出した後、
法務局の担当者が、現地の家屋を確認しに来る場合がほとんどだからです。
そのため、図面の寸法と、現地の家屋の寸法が違うことが、
その時にわかれば、
図面はもちろん、申請書の修正・補正が必要になるからです。
もし、手元に建築確認書類か、その控えがあるようでしたら、
それに添付されている建物平面図と、
現地の家屋の外回りの寸法をチェックするのが一番良い方法です。
つまり、建築確認書に添付されている平面図の寸法と、
現地に新築した家屋の同じ箇所の寸法を測って、
だいたい同じかどうかをチェックしていく方法です。
建築確認書に添付されている平面図は、
いわゆる設計図面となりますので、
実際の家屋の寸法も一致させて建築しているはずだからです。
そのため、建築確認書に添付されている平面図が手元にあれば、
それを利用したほうが、
登記申請書用の各階平面図や、建物図面を作成する時に効率が良くなります。
もちろん、建築確認書に添付されている平面図があるからといって、
現地の家屋の寸法を確認することなく、
各階平面図や建物図面を作成することはやめておきましょう。
建築確認書の平面図の寸法と、
登記申請のための図面の寸法が、
寸法の出し方の違いなど、意外な所で違うこともあるからです。
たとえば、登記申請するための各階平面図の寸法は、
木造や鉄骨造りの家屋でしたら、基本的に、
柱の中心から柱の中心までの寸法になります。
しかし、コンクリート造りの家屋については、
壁中心から壁中心までの寸法が必要など、
寸法の測り方の基準が、法律上細かく定められています。
そして、建築確認書の平面図も基本的には同じなのですが、
細かく見てみると、家屋によっては複雑な所もあり、
寸法の出し方が、登記申請のための寸法とは違うこともあるからです。
つまり、建築確認書の平面図は、あくまで図面の土台と考え、
その寸法を、登記申請のための寸法と照らし合わせて、
寸法のチェックや、修正をしていくと良いのです。
