建物表題登記や、建物表題変更登記をする時、
建物内にベランダやバルコニーがある場合、
その部分の床面積をどうするのかという問題があります。

まず、ベランダとバルコニーの違いですが、
ベランダとは、外に張り出した部分のことで、
屋根のあるものを言います。

逆に、バルコニーとは、外に張り出した部分ということでは、
ベランダと同じですが、
屋根の無いものをバルコニーと言います。

つまり、ベランダとバルコニーの違いは、
屋根の有り無しということです。

そして、ベランダもバルコニーも、
建物の登記を申請する上では、
どちらも床面積には入れません。

そのため、建物の登記申請で必要な各階平面図や、
建物図面を作成する時には、
一般的なベランダやバルコニーは、無視して良いということです。

ただし、縁側のように、建物内にあり、
壁や窓に囲まれた外気の遮断性のある場合には、
その部分は床面積に入りますので注意が必要になります。

あくまで、外気の遮断性のない、
一般的なベランダやバルコニーについては、
登記上、床面積には入れないということです。

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ただ、ここで言う床面積とは、
建物の登記を申請する上での話ですので、
建築基準法上の床面積とは、話が違ってきます。

また、三方壁に囲まれたベランダ部分については、
登記上の床面積に入れるか、入れないかを、
簡単に決定することができません。

たとえば、コンクリートで外に張り出したベランダで、
そのベランダ部分に屋根があり、三方壁に囲まれていれば、
床面積に入れるか入れないかは、微妙な状態です。

そのため、三方が壁に囲まれたベランダがある場合には、
事前に、申請先の法務局で確認しておいた方が良いでしょう。

なぜなら、建物の床面積に入れる部分というのは、
基本的に、外気分断性があるのかないのかというのが、
判断基準の1つになっているからです。

もし、床と天井があり、三方壁に囲まれていれば、
外気分断性はあるため、ベランダであったとしても、
床面積へ入れるかどうかの判断が微妙になるからです。

建物表題登記を自分で進める場合には、
1つ1つ確認をしていないと、
思いもよらない所で、すべて作り直しになってしまいます。

特に、各階平面図の作成では、
ベランダ1つとっても、そこにはいろんな判断と根拠があるため、
見た目以上に、実際の作成は難しいものなのです。

ちなみに、ルーフバルコニーと呼ばれるものもありますが、
これは、屋根がなく、
1階の屋根を、そのまま2階の床として利用しているバルコニーのことです。

コンクリート造りの建物に多く見られるもので、
バルコニーがさらに広くなった感じのものです。

また、テラスと呼ばれるものもあり、
これは、建物の1階部分から、外に突き出した床部分のことで、
通常、屋根もありません。

ルーフバルコニーもテラス部分も、
屋根も無ければ、壁も無いため、外気分断性がありませんので、
建物の登記申請の時には、どちらも床面積に入れません。

つまり、建物の登記申請に必要な各階平面図や、
建物図面を作成する時には、
どちらも無視して良いということです。

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