土地家屋調査士：寺岡 孝幸（てらおか たかゆき）
資格：土地家屋調査士（とちかおくちょうさし）、行政書士。
取扱い分野：建物表題登記など表示に関する登記全般。
経歴：開業以来２３年間、建物表題登記など登記に関する業務を行ってます。
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「建物表題登記って何をする事で、どんな場合に必要？」
「建物は建ってるけど、建物表題登記はしたのかわからない」
「建物表題登記に申請義務や申請期限、罰則はある？」
「建物表題登記は自分でできる？費用や必要書類は？」
建物表題登記について、このような疑問をお持ちの方も、
多いのではないでしょうか？
そこでこの記事では、建物表題登記について、
建物表題登記の申請業務を行っている土地家屋調査士が、
わかりやすく解説いたします。
この記事を全て閲覧する事で、建物表題登記とは何かから、
自分でできるかどうかや、費用や必要書類まですべてわかります。
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記事を読みたい方は、このまま下に読み進めて下さい。
建物表題登記とは？
建物表題登記とは、建物を新築又は再築した場合や、
登記できる建物として存在しているのに、
まだ建物表題登記がされていない場合に、
建物の情報を、初めて法務局で記録する登記のことです。
建物表題登記を法務局に申請すると、下図1のように、
登記記録の表題部に、建物の所在、家屋番号、種類、
構造、床面積、新築年月日、所有者などが記録されます。
もし、物置や倉庫、車庫などの附属建物がある場合は、
附属建物として、附属建物の符号、種類、
構造、床面積、新築年月日なども記録されます。
そのため、建物の登記記録の表題部に、
附属建物の記載がない場合は、その建物には、
附属の建物は無いということがわかるのです。
つまり、建物表題登記をしておく事で、現地に行かなくても、
法務局にある建物の登記記録の表題部を見れば、
現地にどんな建物が存在しているのかが、
おおよそわかるわけです。
ちなみに、昔は建物登記簿という帳簿で管理していましたが、
昭和63年の法改正で、帳簿に記載されていた登記内容を、
電子データに移し替え、現在では、磁気ディスクに保存して、
建物の登記記録として法務局が管理しています。
建物表題登記が必要なのは、どんな場合？
建物表題登記は、どんな建物でもできるわけではありません。
なぜなら、建物表題登記ができる建物というのは、
不動産登記規則第111条で、
次のように定められているからです。
不動産登記規則 第百十一条
建物は、屋根及び周壁又はこれらに類するものを有し、
引用元： e-Gov法令検索.「不動産登記規則」. (参照 2024-12-19)
土地に定着した建造物であって、
その目的とする用途に供し得る状態にあるものでなければならない。
つまり、屋根と周壁があり、土地に定着している建物で、
目的とする用途に利用できる状態の建物は、
建物表題登記ができる建物と言えるということです。
建物表題登記ができる建物については、法律上、
法務局で建物の表題登記をしなければなりませんが、
実際には、建物表題登記の申請をしていない建物もあります。
そのため、建物表題登記ができる建物にもかかわらず、
建物表題登記を行っていない建物のことを、
いわゆる未登記建物として区別しています。
建物表題登記が必要な建物かを確認するには？
建物表題登記が必要な建物かを確認するには、
まずは、毎年５月頃に、市区町村役所から送られてくる、
下図2のような固定資産税の課税明細書を見ると良いです。
なぜなら、固定資産税の課税明細書の家屋番号欄を見れば、
登記されている建物の場合は、家屋番号の記載があり、
登記されていない建物、いわゆる未登記建物の場合は、
家屋番号の記載が無く、空欄になっているからです。
そして、未登記建物ということがわかれば、
登記できない建物を除いて、法律上、基本的に、
建物表題登記が必要な建物ということになります。
建物表題登記の申請義務や申請期限、罰則はある？
建物表題登記には、申請義務も申請期限もあります。
なぜなら、不動産登記法第47条で、
建物表題登記の申請義務と申請期限について、
次のように定められているからです。
不動産登記法 第四十七条
新築した建物又は区分建物以外の表題登記がない建物の所有権を取得した者は、その所有権の取得の日から一月以内に、表題登記を申請しなければならない。
引用元： e-Gov法令検索.「不動産登記法」. (参照 2024-12-19)
つまり、建物を新築した人は、新築してから1ヶ月以内に、
建物を取得した人は、その取得の日から1ヶ月以内に、
建物表題登記を申請しなければならないということです。
建物表題登記をしてない場合の罰則は？
登記できる建物を新築、又は取得してから、
1ヶ月以内に建物表題登記の申請をしていない場合は、
不動産登記法第164条で、次のように罰則が定められています。
不動産登記法第百六十四条
第四十七条第一項の規定による申請をすべき義務がある者が
引用元： e-Gov法令検索.「不動産登記法」. (参照 2024-12-19)
正当な理由がないのにその申請を怠ったときは、
十万円以下の過料に処する。※一部抜粋
つまり、第47条第1項は、建物を新築、又は取得した人は、
1ヶ月以内に建物表題登記を申請しなければならない内容なので、
その申請義務を怠った場合、10万円以下の過料に処するということです。
しかし、実際には、1ヶ月以内という期限を過ぎていても、
過料が適用された例は聞いたことがありませんので、
その点は気にせず、過去の事例が変わらない内に、
速やかに建物表題登記を申請することをお勧めします。
建物表題登記は自分でできる？
建物表題登記の申請は、土地家屋調査士でなくても、
多少の手間と時間はかかりますが、
なんとか自分でできるレベルの登記申請と言えます。
しかし、建物表題登記を自分で本人申請する場合、
下図3のような各階平面図と建物図面の作成で、
困る人が多いと思われます。
建築や土木などの図面作成の経験がある人であれば、
それ程苦にはなりませんが、図面作成の経験がない人にとっては、
建物表題登記を自分で申請することを、
あきらめる原因になるかもしれません。
逆に言えば、建物表題登記を自分でできるかどうかは、
各階平面図と建物図面を、
作成できるかどうかにかかっているとも言えます。
ただ、一般的な大きさの戸建てで、
図面に記載すべき内容と、書き方などがわかっていれば、
よほど複雑な形状の建物でない限り、
図面作成も可能で、自分でできる登記と言えます。
建物表題登記を自分でする手順
建物表題登記を自分でする場合、
次の1～7の手順で進めると良いです。
- 敷地の公図と地積測量図を、法務局又はネットで取得する。
- 現地で建物の種類、構造等を調査し、巻尺等で測量する。
- 現地調査をもとにして、各階平面図と建物図面を作成する。
- 建物の所有権証明情報と、住所証明情報などをそろえる。
- 建物表題登記の申請書を作成して、添付書類を整える。
- 管轄法務局に、建物表題登記の申請書類一式を提出する。
- 登記完了後、登記完了証などを法務局で受け取る。
建物表題登記の費用と必要書類は？
建物表題登記の費用と必要書類は、自分でする場合と、
土地家屋調査士に依頼する場合とで違いがあります。
そこで、それぞれの場合の費用と必要書類を、
簡単にご説明いたします。
建物表題登記を自分でする場合の費用
建物表題登記を自分で申請する場合、
電気代や印刷代、交通費、資料調査費などの経費のみで、
ほとんど費用はかかりません。
また、建物表題登記では、登録免許税もかかりませんし、
もし、お手元に建物の敷地の公図や地積測量図などがあれば、
法務局での資料調査費も不要になります。
建物表題登記を自分でする場合の必要書類
建物表題登記を自分で申請する場合には、
通常、次の書類が必要になります。
- 建物表題登記申請書
- 所有権証明情報
- 住所証明情報
- 各階平面図と建物図面
- 現地案内図
- その他ケースによって必要になる書類
建物表題登記を土地家屋調査士に頼む場合の費用
建物表題登記の申請を土地家屋調査士に依頼する場合、
土地家屋調査士によって、費用に多少の違いはありますが、
一般的な規模の新築戸建ての場合、
約8万円～15万円＋実費数千円くらいが相場です。
建物の大きさや形状、附属建物の数、所有権証明情報の種類、
建物の所有者の生死などから、
各土地家屋調査士が適切な報酬を判断しています。
大型店舗や大型施設などの建物表題登記の場合は、
階数や、総床面積などによって、さらに費用が加算されます。
なお、建物表題登記を土地家屋調査士が申請する場合も、
登録免許税はかかりません。
建物表題登記を土地家屋調査士に頼む場合の必要書類
建物表題登記を土地家屋調査士が代理で申請する場合、
通常、次の書類が必要になります。
- 建物表題登記申請書
- 所有権証明情報
- 住所証明情報
- 各階平面図と建物図面
- 代理権限証明情報
- 現地案内図
- その他ケースによって必要になる書類
土地家屋調査士が代理人として申請する場合には、
現地調査及び測量はもちろん、建物表題登記申請書も、
各階平面図と建物図面も、代理権限証明情報も、
現地案内図も、土地家屋調査士の方ですべて作成します。
ただ、所有権証明情報と住所証明情報については、
建物の所有者の方に用意していただいたり、
土地家屋調査士が作成した書面に、
ご署名や押印をいただく場合もあります。
以上、「建物表題登記とは？自分でできる？費用や必要書類」
について解説いたしました。
なお、建物表題登記に必要な書類については、
「建物表題登記に必要な書類は？」で、
１つ１つくわしく解説しています。
