未登記建物の固定資産税と売買

建物を建てれば、完成後１ヶ月以内に、
その建物の登記を、法務局に申請するのが普通です。

そして、建物の登記の申請義務は、
建物の所有者にあり、登記の申請をしないと、
法律上は、１０万円以下の過料になるという罰則が定められています。

ただ、現実には、建物の登記をしていない建物（未登記建物）は、
全国にかなりの数が存在しており、
上記の罰則を受けたという人もいないようです。

また、建物の登記をしないで、
そのままになっている建物のことを、
未登記建物と呼び、登記がされている建物と区別しています。

普通なら、建物表題登記を法務局に申請すれば、
その登録情報（＝登記情報）が、
建物が存在する地域の市区町村の役所に通知されます。

そして、法務局から市区町村の役所への通知によって、
役所内で、建物の固定資産税が計算され、
建物の所有者宛てに、固定資産税の納税通知書が届く流れになるのです。

では、登記をしないで、
未登記のままの状態の建物の固定資産税はどうなるのでしょうか？

建物表題登記を法務局に申請しなければ、
法務局から市区町村の役所に通知が行きませんが、それによって、
固定資産税を支払う必要がないのであれば、不公平な話となります。

そのような不公平なことが起きないように、
市区町村の役所の担当者は、毎年１０月～１１月頃に、
担当の地域を見て回り、新築された建物の有無を調べているのです。

つまり、建物の登記を法務局に申請しなくても、
市区町村の担当者が、毎年定期的に現地を見て回っているため、
固定資産税については、当然ですが、支払わなければならないのです。

また、建物が未登記のままであれば、
住宅ローンを組むことができませんし、
その敷地と建物を担保にすることもできなくなります。

なぜなら、住宅ローンや担保を設定するには、
まず、建物表題登記がされていることが前提で、
その登記された建物に、抵当権の設定登記をすることになるからです。

もし、未登記のままであれば、
住宅ローンなどの設定をする前提の建物の登記が無いため、
ローンを組めない、担保を設定できない、ということになるわけです。

また、最終的に、建物の売買を考えている場合にも、
普通は、売り主から買い主への所有権移転登記という申請を、
法務局に対して行なうことになります。

もちろん、所有権移転登記をしないで、売買契約だけで、
売り主から買い主への売買も可能なのですが、
買い主としては、リスクが高く、買い手がつきにくくなります。

そのため、不動産登記法で定められているとおり、
建物を新築した場合や、増築した場合には、できれば１ヶ月以内に、
建物表題登記を法務局に申請しておくべきなのです。

また、あとで建物表題登記をする場合には、
未登記建物をそのままにしておけばおくほど、
手続きが複雑になり、書類の数も増える傾向があります。

たとえば、未登記建物を所有している人が、
亡くなってしまった場合がその典型です。

その場合、未登記建物の所有者は、
亡くなった人の相続人全員ということになります。

その時になって、建物表題登記をするには、
遺産分割協議書や、
亡くなった人の相続に必要な戸籍や除籍の謄本類も必要になるからです。

つまり、その時に相続人が担保を設定したい、売買したいと言っても、
普通に建物の表題登記を申請するのに比べて、
倍以上の手間と時間、そして戸籍代などの費用も余分にかかることになります。