未登記建物の登記と売買

未登記建物（みとうきたてもの）というのは、
法務局で登記（とうき）がされていない建物のことです。

登記（とうき）とは、簡単に言えば、
法務局で登録がされているかどうかのことで、
法務局で登録がされている建物であれば、
登記されている物件と言えます。

では、未登記建物は、登記できるのかと言えば、
答えは、登記に必要な書類さえ整えば、
いつでも登記することは可能です。

未登記建物を法務局で登記するためには、
通常、建物表題登記の申請か、
建物表題変更登記を申請することになります。

たとえば、未登記建物の周辺に、
他に同じ所有者の建物が無ければ、
普通は、未登記建物の建物表題登記を申請することになります。

逆に、未登記建物の周辺に、同じ所有者の建物が他にもあれば、
建物表題登記の申請になるのか、建物表題変更登記の申請なのかを、
判断する必要があります。

簡単な判断の仕方としては、
未登記建物の周辺にある同じ所有者の建物が、
未登記建物と関連している建物なのかどうかです。

たとえば、未登記建物の周辺にある同じ所有者の建物が、
居宅として登記がされている建物で、未登記建物が、
その居宅に附属した倉庫や作業場、物置や駐車場などの建物なら、
建物表題変更登記の申請になる可能性が高いです。

もし、未登記建物の周辺にある同じ所有者の建物が、
居宅として利用している建物で、未登記建物が、
まったく独立した居宅として利用している建物なら、
建物表題登記の申請になる可能性が高いことになります。

逆に言えば、未登記建物の周辺に、
同じ所有者の建物が無ければ、
その未登記建物の表題登記を申請するのみということになります。

しかし、周辺に同じ所有者の建物があれば、
未登記建物が独立したものか、附属的なものかによって、
建物表題登記か、建物表題変更登記の申請になるということです。

もし、未登記建物が、周辺にある同じ所有者の登記された建物と、
附属的な関係にあれば、
建物表題変更登記を申請しなければなりません。

間違えて、未登記建物の建物表題登記を申請しても、
法務局での書類審査で、
却下されてしまいますので注意が必要です。

また、未登記であった期間が長ければ長いほど、
未登記建物の登記の申請に必要な書類が、
複雑で多くなる傾向はあります。

新築した当時に、すぐに登記をしていれば、
登記の申請に必要な書類も集めやすいのですが、
期間が空けば空くほど、必要な書類が無いことが多いからです。

また、未登記建物を売買する時には、
できれば、登記をしてから売買した方が、
売り主にとっても、買い主にとっても良いと言えます。

ただ、未登記建物を売買して、
買い主が住宅ローンを組むのであれば、
その未登記建物の登記申請は必須になります。

なぜなら、住宅ローンや、担保の設定をするためには、
その建物が登記されていることが前提のため、
未登記建物では、住宅ローンが組めないからです。

そういった理由もあり、
未登記建物の物件を購入する前に、
前所有者に、未登記建物の登記申請をしてもらっておくと良いと言えます。