土地家屋調査士：寺岡 孝幸（てらおか たかゆき）
資格：土地家屋調査士（とちかおくちょうさし）、行政書士。
取扱い分野：建物表題登記など表示に関する登記全般。
経歴：開業以来２３年間、建物表題登記など登記に関する業務を行ってます。
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建物表題登記に必要な各階平面図と建物図面を自分で書ければ、
「建物表題登記」で約１０万円の節約は、8割方成功したも同然です。
せっかく定規やペンを揃えても、白紙のB4用紙を前にすると、
「どこから線を引けばいいのか…」と手が止まってしまう。
これが、自分で建物表題登記に挑戦する方の9割が直面する壁です。
しかし、安心してください。
各階平面図や建物図面は、決められたルールに従って、
決まった数値を書き込む作業に過ぎません。
この記事では、現役の土地家屋調査士である私が、
建物表題登記に必須の各階平面図と建物図面の書き方について、
最速かつ正確に書き上げる手順を、初心者の方にも分かりやすく解説します。
この通りに進めれば、あなたは法務局の窓口で、
「これ、ご自分で書かれたんですか？ 完璧ですね」
と言わせるレベルの図面を完成させることができます。
建物表題登記を土地家屋調査士に依頼して約10万円を支払うか、
自分で書いてその約10万円を新居の家具代などに回すか、
答えは決まっているはずです。さあ、始めましょう。
【この記事の内容を動画で見る】
文字で読むより、動画の方が10倍早く理解できます。
「建物表題登記の図面を自分で書く！書き方の極意」について、
まずは一度、下記動画の中央の再生ボタンを押してご確認ください。
動画内の「建物表題登記の図面を自分で書く！書き方の極意」は、
このすぐ下の記事に、くわしくまとめてあります。
見落としがないか確認しながら、このまま読み進めてください。
準備編：書く前に「建築確認済証」のここだけ見る！
図面を書く前に、手元に「建築確認済証」を用意してください。
設計図面を全部見る必要はありません。
見るべきは、次の2点だけです。
- 「第一面」から「第四面」： ここに建物の「所在地番」「構造」「面積」などの正解が書かれています。
- 「配置図」と「平面図」： これらを見て、建物の配置と形状、各辺長を確認するのが作業の基本です。
【プロの助言】
図面上の床面積と、登記上の床面積は、計算方法が異なる場合があります。
具体的には、登記上の床面積は、木造建物の場合、
柱の中心線で囲まれた範囲となり、
鉄筋コンクリート造りの建物の場合は、
壁の中心線で囲まれた範囲となります。
また、登記上の床面積で注意すべき点は、
階段部分や吹抜け、出窓、ベランダ、屋外階段、
屋根裏部屋、ロフト、床下収納の有り無しです。
吹抜けや出窓などが、何も無ければ良いのですが、
もし１つでもある場合には、登記上の床面積に入れる場合と、
入れない場合があるため、注意が必要になります。
登記上の床面積に入れるか入れないかの判断は、概ね次の通りです。
- 階段部分：１階の床面積にも２階の床面積にも入れるが、例外あり。
- 屋外バルコニーやベランダ：床面積に入れない。
- 吹抜け：２階の床面積には入れない。
- 屋根裏部屋やロフト：天井高1.4ｍ以下なら床面積に入れない。
なお、吹抜け横に設置された階段部分の片面全部が手摺の場合、
吹抜け部分と一体化していると判断されるため、
階段部分も２階の床面積に入れないので注意が必要です。
ステップ1：各階平面図の作成（建物の形を正確に写す）
まずは、各階平面図から、シャープペンなど鉛筆で書き始めます。
これは建物を真上から見た形を書くものです。
① 用紙の配置と余白の確保
通常、B4用紙の左側に「各階平面図」を書きます。
そして、用紙の左右2～3cm位は、空けておくのが通例です。
② 縮尺は「1/250」が原則
三角定規やスケールなどを使い、木造の建物の場合は、
1/250の目盛りで、柱の中心線を結んだ線を引きます。
その際に、外壁の厚さは無視します。
なぜなら、 木造家屋の登記上の線は「柱の中心線」だからです。
また、現地の建物周囲の辺長を測量して確認するのが基本ですが、
問題なければ、建築確認の平面図に書かれた柱中心線の数値をそのまま使います。
③ 階層ごとの書き分け
- 1階：形を書き、その下に面積の計算式を書きます。
- 2階：1階と同じ要領で書き、１階と２階の形が異なる箇所は、
１階の形を点線で書きます。
なお、先程もお伝えしましたが、バルコニーや吹抜け、
階段部分など、床面積に入れる・入れないの扱いには注意が必要です。
なぜなら、床面積に入れない部分は、各階平面図には記載してはいけないからです。
ステップ2：面積の計算式の書き方（算数でOK！）
ここが最も重要です。
法務局は「なぜこの面積になったのか」の根拠を求めるからです。
計算の基本ルール
面積は、建物の形を「長方形」や「直角三角形」に分解して計算します。
例：L字型の建物の場合
- 大きな長方形（A）と小さな長方形（B）に分けます。
- それぞれの「縦 × 横」を算出します。
- 最後に合算します。
(縦A×横A) + (縦B×横B)＝床面積
【重要】端数処理の鉄則
- 各辺の長さは、メートル単位で小数点以下2桁（例：5.46m）まで書きます。
- 合計面積は、平方メートル単位で小数点以下2桁まで（例：98.76㎡）とし、3桁目は切り捨てます。
ステップ3：建物図面の作成（敷地内のどこにあるか）
各階平面図が書けたら、通常、用紙の右側に「建物図面」を書きます。
① 縮尺は「1/500」が原則
平面図（1/250）の半分のサイズになります。
スケールの目盛りを間違えないように、
細心の注意を払ってください。
② 敷地（土地）の形と、各土地の地番を書く
法務局で取得した公図と地積測量図を参考にして、
現地で敷地の形状も確認した上で、土地の形状を書き、
隣地の地番も含めて、各土地の地番を書きます。
なお、建物図面を書く上の注意点としては、
図面の上が、北の方角になるように、図面を作成し、
方位記号も書くことです。
③ 建物の配置を特定する（「離れ」の記入）
建物の位置を特定するために、
隣地境界線から「建物の角」までの距離を、
３箇所書き込みます。
- 隣地との境界から何メートル離れているか。
- 道路との境界から何メートル離れているか。
これを書くことで、法務局の調査官は現地へ行った際に、
「確かにここに建物がある」と確認できるのです。
プロが教える「絶対失敗しない」インク入れの秘訣
鉛筆で下書きが終わったら、いよいよペン入れです。
ここでのミスは「用紙の買い直し」や、法務局からの補正を意味します。
そのため、次の１～３が、インク入れの秘訣です。
- 使用するペン： 0.2mm以下の黒インクペン（耐水性）を
使用してください。 - 定規の使い分け： ペン入れの際は、定規を裏返して使うか、
インクが滲まない「溝付き定規」を使ってください。 - 文字の丁寧さ： 数値の「0」と「6」、「1」と「7」の
見間違いが最も多い補正原因です。
楷書でハッキリと書いてください。
法務局がチェックする「不合格図面」の共通点5選
せっかく書いた図面が、ゴミ箱行きにならないよう、
次の1～5の項目をチェックしてみてください。
- 縮尺： 500分の1と250分の1が逆になっていないか？
- 方位： 図面の右上に必ず「北」を示す方位記号が必要です。
- 地番： 自分の土地の番号だけでなく、隣地の地番も記入しているか？
- 求積（計算式）： 電卓で3回は叩き直してください。
- 線の太さ： 0.2mmを超えて太すぎると、曖昧だとして突き返されます。
Q&A：自力の図面作成でよくある質問
Q1. パソコン又はCADで書いたほうがいいですか？
A1. 自信があるならCADでも構いませんが、一般の方なら「手書き」の方が圧倒的に補正（修正）が楽です。
法務局の窓口で「ここ、ちょっと直して」と言われた際、手書きならその場で定規を使って直せるからです。
Q2. バルコニーは面積に含まれますか？
A2. 原則として、壁に囲まれていないバルコニーは面積に含まれません。
しかし、3方を壁に囲まれている場合などは判断が分かれます。
迷ったら、事前に法務局の「登記相談」で設計図や、
バルコニーの写真を見せて確認するのが正解です。
Q3. 吹き抜けがある場合は？
A3. 2階の面積から、吹き抜け部分をマイナスする計算式を書きます。
これを忘れると面積過大で却下されます。
結論：約10万円の価値は、あなたの「丁寧さ」にある
ここまで読んで下さったあなたなら、
もう図面作成の全貌が見えているはずです。
最初は難しく感じるかもしれません。
しかし、一線を引くたびに、
あなたは土地家屋調査士に支払うはずだった約１０万円を、
自分のポケットで守っているのです。
建物図面と各階平面図が完成した時の達成感は、
新築の喜びをさらに大きなものにしてくれます。
今回の図面作成で分からないことがあれば、
ぜひコメント欄で教えてください。
あなたの自力登記を、私は応援しています。
